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楼盘烂尾了业主还得还房贷
专家支招:买房时一定要审查“五证二书” 绝不购买手续不全项目
【字体:    】 新法制报  2016-03-15 07:56:08  来源:中国江西网-新法制报  编辑:王世强  作者:

  停工、资金链断裂……随着不少地方楼市成交低迷,一时之间,楼市问题不断出现。

  鹰潭贵溪市320国道与贵白公路交汇处的“桃源居”楼盘,陷入长达一年多的停工状态,导致业主们长期还贷的同时却迟迟无法收房。

  那么,消费者买房时到底该如何才能规避烂尾楼、无证销售?遇到楼盘烂尾又该怎么办?

开发商因资金周转困难楼盘烂尾

  收不了房 房贷仍要正常还

  陈鹏、张丽夫妻俩都来自鹰潭农村,结婚五六年来,两人一直在贵溪市打工,租着房子住。

  2014年3月,小两口开始筹划买房。经过对贵溪市区楼盘的考察,他们最后选择了位于贵溪市320国道与贵白公路交汇处的楼盘“桃源居”。

  陈鹏告诉记者:“当时看中这个楼盘是学区房,将来可以给孩子一个好的学习环境;再一个交通能便利些,来往鹰潭和贵溪都方便。”

  选好了户型,签完合同,交了首付,办理了按揭等相关手续,小两口满心欢喜,就等着一年后收房了。因为按照合同约定,他们的新房将在2015年2月交房。可是,好不容易等到了2014年底,当他们兴冲冲地去桃源居售楼部收房时,让他们意想不到的是,售楼部说没有交房,且支支吾吾说不清楚是什么原因。

  陈鹏告诉记者,当时工地上已经没人干活,这样的境况持续了很久,售楼部还一直声称不会影响正常交房。

  直到2015年3月底,工地上还是老样子,不少封顶的建筑也没有新动静。后来,他们发现,整个楼盘彻底停工了,这让小两口一下慌了神。作为该楼盘最早一批买房的,陈鹏显得很无奈,“现在没有按时收到房子的业主越来越多,大伙都按照合同约定交了首付,办理了住房按揭贷款。”

  市场影响 有的楼盘烂尾了

  采访中有购房者告诉记者,当初,他们购房不是交的全款,就是办理的银行按揭贷款,应该说开发商在建设资金上不存在问题,但为何开发商会迟迟不交房?

  “桃源居的开发商遇到了点问题,所以不得不停工。”该楼盘开发商南昌松锋房地产开发有限公司负责人漆先生坦言,楼盘确实在2014年后进入停工状态,原因是股东内部发生冲突,加上受到资金问题影响。而现在就是差这一点钱,年前我们已经有新的股东进入,也带进了一笔资金,我们只等着银行的一笔贷款,到时候就可以让楼盘复工起来,等到房地产慢慢回暖了,这个套就完全解开了。

  无独有偶,同样在鹰潭贵溪市,两年前还被当地人津津乐道的月亮湾财富广场也遭遇资金周转困难而烂尾。

  2012年,江西同成实业有限公司办理了该楼盘工程规划许可证、施工许可证等,开始项目一期工程建设。然而一期工程还未完成,在招商无起色的情况下,2013年8月,江西同成实业有限公司启动了二期项目,临川一建、江西省机械建筑工程有限公司等单位入场施工。从去年开始,开发商资金周转出现问题,陆续遭多个债权人起诉。

  事实上,伴随着房地产市场行情不好,三四线城市楼盘烂尾已不是个例。在萍乡和景德镇等地,也有许多购房人向媒体反映购房遭遇“烂尾”的情况,而悲剧的是,房贷还得按期还。

  一位业内人士坦言,出现烂尾楼的解决方法主要有拍卖、炸毁、包装变脸几种。

  如何避免 “五证二书”须看清

  事实上,对于广大购房者而言,谁也不愿意买到烂尾楼。那么,到底该如何规避这方面的风险,避免成为烂尾楼业主呢?

  对此,江西地产协会房地产研究院秘书长韩莉认为,消费者购房时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰,是否已被银行抵押了;其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;然后了解房子是否被抵押,如有抵押,要弄清抵押期限,怎样解除抵押;最后如果是拍卖房,应弄清产权过户手续是否已经办理等。

  此外,事先了解开发商的实力对于消费者来说也非常重要。韩莉坦言,“购房者可以通过网络或者房管局、建设局等部门了解开发商的资质情况,从而对其综合实力有所判断;可以实地到开发现场了解,大房企可以一下子开工建设数十套楼即是实力的一种彰显;也可以到开发商曾经开发的楼盘去实地调查,在与老业主的聊天中就会对开发商的实力、信誉等情况有所了解。”

  韩莉还提醒消费者,不要盲信开发商许以的高回报、高利润,警惕高风险。在销售中承诺购买商铺、写字楼等直接返现10%,其实这种“浮夸”已经暴露出了问题。因为商铺只有正常运营才能体现出利润来,没有实际使用的这部分群体就不可能有利润。开发商一旦许以超出正常范围的回报,消费者一定要理性对待,当心这背后的高风险。

  “买房时一定要审查‘五证二书’,在任何情况下,绝不购买手续不全的项目。”韩莉介绍称:“五证”指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》;“二书”指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  另外,由于受调控影响,部分开发商的楼盘由于急于回笼资金,在手续不全的情况下就急于开盘销售,这个现象对于购房者是极其危险的。

  律师:购房应谨慎退房亦需谨慎

  那么,购房者买的楼盘变成烂尾楼又该怎么处理的呢?

  江西豫章律师事务所刘太金律师认为,万一购房者真的遭遇了烂尾楼,

  首先还是要学会“自救”,通过法律手段尽可能保障自身的权益。因此,购房者首先应咨询专业的法律意见,弄清自己的产权归属。因为烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。

  “我们现在最担心开发商没有资金完工,导致房子‘烂尾’。那时,我该怎么办呢?”这是记者采访过程中不少业主在得知“桃源居”楼盘开发商暂停建设、拖延交房时的担忧。

  对此,刘太金律师指出,购房谨慎,退房亦需谨慎。房价下跌、楼市低迷之际,假若开发商再三拖延交房时间,遭遇“烂尾”危机,千万不要根据合同将房子退给开发商。因为,此时开发商手里已经没有钱了。退房以后,购房者拿不到购房款,只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系,将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后因资不抵债,不得不宣布破产,其资产被法院拍卖。根据破产法偿债先后的规定,消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款。特别是消费者已经通过预购,获得了房屋的产权。总之,有产权在手,总比什么都得不到强。

  刘太金律师指出,在债权债务关系中,根据有关法规,对楼盘有抵押权利的机构如银行具备优先偿还权,普通消费者并不具有优先受偿的权利。

  刘太金律师进一步指出,在决定是否起诉开发商时,业主们必须齐心一致。“如果其他业主打了官司,并且获得胜诉,得到赔偿。而有的业主因为等待开发商完工没有及时起诉,可能最终得不到赔偿。”等待一定时间之后,如果开发商依然没有找到足够的资金完成项目,开发商就应该向法院提出破产保护。经法院对开发公司析产、拍卖后,获取项目后续完工的资金。

  ◎文/图 记者康春华

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