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住房土地使用权到期了咋办?(图)
温州房屋土地使用权有偿续期引关注 法学专家探讨其中法律关系
【字体:    】 新法制报  2016-04-20 09:10:00  来源:中国江西网-新法制报  编辑:刘毅  作者:

  日前,媒体披露,温州一市民买了套二手房,双方去过户土地证时却发现,房子的土地使用证只有20年,而且已在3月4日过期了。要拿到新的土地证,必须补缴费用延长土地使用期限,初步估算,这笔续期费大约要30万元,而这套房子的总价也才65.8万元。

  这并非个例,经温州国土部门初步摸排,仅温州市区土地使用年限在2017年底到期的房产就有600多宗(套)。

  此事旋即引起舆论热议,因《物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。而温州市国土局则回应称,《物权法》只规定了“自动续期”,该如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。因此目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。

  据了解,此前深圳对土地使用权到期,是按地价的35%收取续期费用。

  那么,“自动续期”是“免费续期”还是有偿续期?温州的做法有违“法无授权即禁止”原则吗?即便有偿续期,什么缴费标准最合理?业主拒缴费是否有损房产权合法性?本期法律圆桌特邀法律界资深专家,共同关注这些问题背后的法律意义。

  主持人 戴平华

  嘉 宾

  杨立新 中国人民大学民商事法律科学研究中心主任、法学院教授

  刘宝玉 北京航空航天大学法学院教授

  王才亮 北京市才良律师事务所律师、中华全国律师协会行政法专业委员会副主任

  王优银 北京圣运律师事务所主任律师、北京理工大学法学院兼职教授律师

房屋土地使用年限到期该咋办?

  “免费续期”还是有偿续期?

  《物权法》第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。这条规定的立法本意是什么?针对“到期房产”问题,这条规定应作何解释?“自动续期”到底是“免费续期”还是有偿续期?

  杨立新:我国法律规定的住宅建设用地使用权期间最长是70年,这个规定在制定《物权法》时引起了很大反响。因为到期后,国家收回土地使用权,那么我们的房子放在哪里呢?将来如何在自己国家的土地上继续生活呢?立法机关对此进行了深入讨论,明确规定,住宅建设用地使用权期间届满后,自动续期。这个规定,也是《物权法》获得高票通过的重要原因之一。

  至于是“免费续期”还是有偿续期,当时未规定,因为关涉的问题比较复杂,特别是关系到人民群众切身利益问题,因此当时的意见是,需要慎重对待,目前以不作规定为好,留待将来根据实际情况再进行研究确定。因而自动续期确定的,是不需业主申请即续期,以保证其不动产权利的行使;至于是否要有条件,是否缴纳出让金等问题,留待以后专题研究再行决定,而不是按照现行法律的规定处理。这是当时的立法本意,至于续期是否有偿,并未确定。

  王才亮:这条法律规定有两个层次的意义:第一,住宅用地使用权到期自动续期,永远有效(除非如征用房屋、收回土地等其他法定事由出现)。这个效力由法律确认,无须申请、更无须行政部门确认。如当事人向国土部门申请续期换证,国土部门应无条件办理;第二,该法条文字就自动续期的情形没有附加任何条件。因此,我认为有偿续期不具有合法性。

  刘宝玉:《物权法》第149条规定的含义在于:(1)政府不得因土地使用权期满而无偿收回地上建筑物;(2)无须由业主或住户申请办理续期手续;(3)续期是有偿还是无偿,未予明确,而是回避了续期后是否支付土地使用费的问题。考虑到绝大多数住宅用地使用权的期限为70年,如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务,目前还缺乏足够的科学依据,几十年后,国家富裕了,是否还要收土地使用金,应当慎重研究,《物权法》以不作规定为宜。

  有偿续期有违“法无授权即禁止”?

  温州市国土局回应称,立法的滞后,“逼”基层国土部门只能参照国有土地出让的做法对“到期房产”有偿续期,这是否有违“法无授权即禁止”原则?

  王才亮:虽然《城市房地产管理法》有缴费的规定,但与《物权法》相比,无论从立法层次、规范内容,后者均高于前者,而且按照新法优于旧法的适用原则,也应当适用《物权法》规定。

  王优银:“法无授权即禁止”在此处的理解是,既然《物权法》没有明确规定,国家层面也没有相应的条例细则出台,那么地方土地管理部门就无权突破法律规定行使职权。基层国土部门在立法滞后的情况下参照国有土地出让的做法,于法无据。在没有法律明确规定有偿的情况下,不应该擅自附带“有偿”为条件。

  杨立新:对政府的行政行为而言,法无授权即禁止,当然是对的;但是政府出让土地使用权,不是行政行为,而是民事法律行为,似乎不应当受到这个规则的限制。重大的政策性、法律性问题,恐怕不是一个原则就能够解决问题的,需要专门立法。

  而且如果20年期限的住宅建设用地使用权到期自动续期,就能够免费续期,对于绝大多数70年期限的业主是不公平的。因此,我的看法是,那些不足70年土地使用权的,应当首先自动续期到70年;然后,根据国家统一政策和法律规定,确定70年后免费续期,或者改为永久性使用权,而缴纳土地使用税。这样才合情合理。

  若有偿续期,缴费标准如何制定?

  “到期房产”须以当前地价为标准有偿续期的做法,无疑会给业主带来巨大的资金压力。什么样的缴费标准才最为合理?

  杨立新:业主补交出让金的标准,应当是20年(以及其他不足70年)与70年土地使用权期间出让金的差价。对于具体出让金差价的计算,应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算,即当时70年期间的出让金价格是多少,20年或者其他期间的出让金与其相比,差额是多少,就应当补交多少出让金。考虑到毕竟取得使用权的当时应当缴纳而没有缴纳其余年限的出让金,因此,在补交出让金时,应当计算20年至70年间的银行贷款利息,由业主负担。此外,不得再增加任何费用。凡是与此方法不同的算法,结果高于这个计算方法的计算结果的,都是不正当的。超过当年出让70年土地使用权的出让金价格补交出让金的,例如按照现在的土地市价计算,是不正确的,侵害了业主的合法权益。

  刘宝玉:在这个问题上,我非常赞同杨立新教授的意见。需要补充的是,由于我国的住宅设计、建设寿命,一般都在70年以内(50年即为合格建筑),故此,绝大多数住宅用房,在70年的土地使用权期满时也都成为危房或即将成为危房,即使还能继续居住,时间也不会很长;而且,就残余存在时间,由土地管理部门向每户居民补征土地出让金,也不现实。故此,国家应该让利于民,不再要求缴纳土地出让金,使仍能居住的房屋以“借用”国家的土地方式而得以继续存在。

  王优银:我认为,由于未来不可避免会有越来越多的住宅建设用地使用权到期,所以缴费标准的制定是涉及人民利益的重大问题。对于此类重大问题,一方面需要立法机关加强立法层面的完善,另一方面需要充分利用好听证制度以听取社会各界的意见。

  业主拒缴费影响房产权合法性?

  在巨额的续期费用面前,倘若有业主拒绝缴费的情况发生,将会带来什么后果?会否影响房产权的合法性?

  王优银:如果将有偿作为续期的附加条件,那么不缴费即不能续期。在这样的情况下,如果续期失败,那住宅建设用地使用权即期满。那么户主自然无权继续使用建设用地。但如此操作,与《物权法》第149条“自动续期”相违背。此外,房屋乃是户主合法购得,房屋的所有权应该是没有期限的,即使是要缴纳续期费用,户主所欠的,也只是土地使用费而已。

  王才亮:我建议在无新规前,住宅用地使用权到期的,登记机关一律依照《物权法》规定无条件予以自动延续同等出让期。为稳妥起见,土地使用权人在办理登记时应书面承诺,如果法律有新的规定需要补缴则应主动补缴。

  杨立新:应当看到的是,在土地出让问题上,政府与建设用地使用权人是合同的当事人,不是政府与行政管理相对人的关系。期限届满的自动续期,是政府的义务;在不满70年期限的住宅建设用地使用权自动续期到70年的,政府让业主补交出让金的差价,是政府作为债权人可以行使的权利。但是在70年之后,不能说政府还有这个权利,因为还要看将来的法律规定。

  对于不满70年的住宅建设用地使用权自动续期的,如果政府主张超出了补交出让金差额的过高付费要求的,属于违约行为,业主拒绝缴纳超出出让金差额的行为,是正当行使合同债务人的抗辩权的行为,不构成违约,不承担违约责任。如果政府主张业主补交出让金差额,符合实际情况、合情合理的,业主应当补交,业主如果拒绝补交,应当承担违约责任,可能要吃官司。

  刘宝玉:住宅建设用地使用权期满后未补交出让金的,并不会影响到房屋产权的合法性。遇到国家征收不动产时,国家只需补偿房屋的残值,不存在征收“土地使用权”问题。至于土地使用权到期后的房屋交易,只涉及房屋的价值,而不含土地使用权的价值。

  ◎文/图 首席记者郭俊

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