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房东索“凶宅”贬值费引争议
【字体:    】 新法制报  2016-07-26 09:39:59  来源:中国江西网-新法制报  编辑:王世强  作者:

    近日,有媒体报道称,一保姆砍死了住在出租房的雇主后自缢身亡,继而引发了房东、被害人家属和家政公司之间的两起民事官司。房东起诉遇害租户家属,索要“凶宅”贬值费50万元。最终,双方同意调解,该案未当庭宣判。

    事实上,类似事件闹上法庭的并不鲜见,江苏也曾有一起案件,出租房内发生一起凶杀案后,出租人认为该房屋在别人眼中成为“凶宅”,并以无法正常出租或以市场价出售为由,要求承租人赔偿巨额贬值损失。此案后经一审二审,原告方败诉。

    江西也曾发生过购房人得知买到了“凶宅”后要求退房,获法院支持的案例。

    那么,对于类似的“凶宅”官司,它到底是封建迷信还是一个现实性的法律问题?责任人是否构成侵权责任?如果要追究责任,凶手与被害人谁是更适格被告?房屋的贬值如何界定?出租属经营性行为是否应风险自担?

    主持人

    戴平华

    嘉宾

    颜三忠 江西师范大学法律硕士教育中心主任、教授

    王优银 北京圣运律师事务所主任律师、北京理工大学法学院兼职教授

    李智辉 南昌市湾里区人民法院法官

    王新民 江西联创律师事务所律师

    “凶宅”是封建迷信还是公序良俗?

    很多人认为,“凶宅”的说法属封建迷信,并且“凶宅”非法律上的概念,就此主张赔偿没有法律依据。但也有人认为,对在住宅内发生非正常死亡的事件感到恐惧,是一种客观存在的常态心理效应。拒绝“凶宅”属于一种善良无害的人文习俗,应该受到民法所规定的公序良俗这个法律原则的调整。对此,大家怎么看?

    颜三忠:如果说“凶宅”之说完全是一种封建迷信,倒也不合情理,因为追求吉利毕竟是人们的美好愿望。现实中,人们购买房屋的目的是平安、舒适,“凶宅”虽然在物理上没有瑕疵,但对普通人购买心理明显会产生影响,损失是客观存在的。

    王优银:按相关法律规定,传统意义上的赔偿损失往往都是客观存在的实际损失或者说间接损失,法律上往往不太主张潜在的损失。而目前实务中遇见的常见问题是买房买到“凶宅”,买受人不知情,对于这种情况司法上已经从不支持退赔到逐渐转向支持,其理由之一就是“违反公序良俗”。

    公序良俗是民事法律的原则之一,适用于民事法律关系,在我国相关法律中也承认了公序良俗的原则,但并不是一般人的想法就是公序良俗,对于“凶宅”的看法,个人认为不适用于公序良俗。

    李智辉:“凶宅”是一种迷信说法,产生的原因有多种,如本案中凶杀案是最常见最直接的原因。虽然“凶宅”的说法没有法律上的依据,但“凶宅”对人们的心理产生或多或少不适的客观情况不容忽视,并且这种心理上的不适与住宅的使用(包括出租)有着必然的联系。

    王新民:“凶宅”的说法既是封建迷信,但也涉及法律问题,房屋价值贬损了,必然给房屋所有权人造成损失,所造成的损失是客观存在的,就应当有人对此承担责任。

    受害人家属是否构成侵权?

    本案中,被告方是受害人家属,家属认为己方并没有什么过错,该房屋之所以会变成“凶宅”,是由杀人凶手所造成。房东不起诉凶手而起诉受害人,显然是起诉错了对象。这种说法是否成立?

    颜三忠:根据《侵权责任法》规定,侵权行为必须同时符合以下条件:一是存在侵权行为,二是存在损害事实,三是侵权行为与损害事实存在因果关系,四是主观上存在过错。类似案件中,难点在于法律上损失的界定。但可以明确,租客作为刑事案件的受害人,不存在侵权行为,也不存在过错,租赁房屋的行为与所谓的损害后果之间也不存在法律上的因果关系,自然不承担侵权法律责任。如果存在侵权行为与损害事实,也是凶手行为导致。因此,受害人及其家属不是侵权案件的适格被告,凶手才是。

    王优银:个人认为本案不构成侵权,即使构成侵权,也要看具体侵权类别,假设承租人未经过房东同意,将房屋私自出租给第三人发生命案的,承租人具有一定过错,应该起诉承租人,但对于命案发生承租人不具有因果关系,所以侵权责任不成立。本案中,需要承担赔偿责任的主体不是承租人。

    李智辉:本案中,保姆在出租屋内杀死承租人,显然其行为违法,过错明显,损害了房东的利益,依照侵权责任法第六条之规定,保姆应承担侵权责任。考虑到保姆杀害他人后又自杀,故房东应以保姆的近亲属(一般为第一顺序继承人)为被告向法院提起诉讼,保姆近亲属在继承保姆遗产范围内承担侵权责任;如果没有遗产,也没有应当承担义务的人,法院应当依据民事诉讼法第151条之规定,裁定终结诉讼。

    王新民:并不是说不构成侵权主体就可以不承担任何责任,主要看事件的关联性及房屋的贬值程度。当然,承担责任的主体及承担责任的范围还须立法加以明确,特别是当事人都没有过错的情况下,损失如何分担。目前,应该由实际侵权人也就是凶手承担,但是如果被害人对凶案的发生也有过错也应承担相应责任。这与代位追偿没关系。

    房屋贬值如何界定?

    对于“凶宅应该贬值”,市民也是众说纷纭。这个损失该如何界定?

    颜三忠:所谓的“凶宅贬值费”只是一部分人的主观评价,受人们的思维、意识、观念的影响,有着诸多的不确定因素,在结果上也难以衡量,就连专业的评估机构,也无法对“凶宅贬值费”作出准确的评估。如果是基于刑案导致“凶宅”出现,依据我国现行刑事诉讼法的规定,刑事附带民事诉讼的赔偿范围只限于直接的物质损失,因此,“凶宅”的所谓损失很难界定为直接的物质损失,难以获得法律支持。如果是基于房屋买卖纠纷,卖方故意隐瞒“凶宅”这一事实,买方可以依据诚实信用原则要求卖方减少价款或行使撤销权,实践中法官可以基于公序良俗原则,对购房款进行适当减少。

    王优银:首先,房屋的市场价值,即房屋的价格,主要的取决于市场规律。房屋里发生非正常死亡后,虽然可能导致人民对房屋的评价和认可度降低,从而或许会导致房屋的价值降低。但是这种波动的影响范围大小都是不确定的,并取决于人们的主观意志。而且这种波动与房屋的市场价值波动有着本质的区别,并不是说真正的贬值,因此很难会得到法律的认可。所以,对于索赔“损失”是很难得到法院的支持。

    李智辉:对“凶宅”的贬值问题,客观上也不太可能制定出可资操作的具体标准,实务中可依据具体案情酌定;为了提高司法处理效果,对该类纠纷以多做调解工作为上策。

    王新民:在司法实践中如果卖方隐瞒凶宅的事实,一般按照违反诚实信用原则,可允许买方解除合同,或者支持降价请求。

    出租属经营行为风险是否自担?

    有观点认为,房东出租房屋,属于经营行为,都有一定的风险。房租出租,不可能完全杜绝在出租屋发生非正常死亡事件的发生,这就是房屋出租无法避免的风险。房东在享受出租经营利益的同时,应当承担出租经营带来的风险。因此,良屋变成“凶宅”后,由此带来的经济损失,应当由出租人,也就是房东承担。对此,大家认为合理吗?

    颜三忠:个人认为是合理的。由于在出租屋内发生非正常死亡的刑事案件,租客本身也是受害者,而凶手的行为构成犯罪,依法应当承担刑事责任,但在现有法律制度框架下,只对犯罪行为造成的直接物质损失承担赔偿责任,不对“凶宅”这一难以直接界定的损失承担责任,由此带来的损失只能由房东承担。

    王优银:个人认同上述建议,任何经营都有商业风险,出租房屋内发生凶杀案件并非承租人故意,其实承租人也是受害者,这样产生的商业损失不应该由承租人来赔偿。对于“凶宅”,大家应该从转变社会风气、消除封建迷信思想观念入手。

    李智辉:房东出租房屋行为在相关部门办理了行政许可手续,具有合法性,不能因为房东将其房屋出租而不是自用,就区别对待,否则就违反了在民商事活动中当事人地位平等原则,所以,房东的行为没有过错,不存在可非难性,让其承担“凶宅”减损责任没有事实依据和法律依据。

    ◎文/记者戴平华

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