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未登记抵押权不能对抗第三人
【字体:    】 新法制报  2017-05-18 08:15:07  来源:中国江西网-新法制报  编辑:兆明  作者:

    网友“陈先生”:如果购房人断供,开发商按银行协议回购,如果断供房回购,开发商对该房有抵押权吗?

    江西久保律师事务所肖卓孝律师:依法律规定,抵押须经法定登记机构登记才生效。开发商回购后,银行将其对借款人(购房人)的债权转让给开发商,抵押权本应随同债权一并转让,但由于抵押人(即借款人、购房人)这时往往不配合,导致办不成抵押权变更登记即将抵押权人从银行变更成开发商。而依法,未登记的抵押权是不能对抗第三人的。

    现实中,通常开发商会与银行约定,开发商承担回购责任的时限为到购房人(借款人)办得房产证并办成现房抵押登记为止。开发商如依约建成房屋交付使用并协助购房人办出房产证、办妥现房抵押登记,应就可以避免承担回购责任而又没有优先受偿权的处境。开发商亦可与银行协商,不约定开发商回购,但约定在银行起诉借款人追讨债务并主张抵押权(优先受偿权)时,开发商保证在法院拍卖房屋时在该屋购房人(借款人)所欠银行债务数额范围内出价购买该屋,这样同样可以保证银行的债权获得清偿,开发商也能避免以上风险。

    (文字整理/记者淦丹丹)

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