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南昌探索重大火患用住房专项维修基金整改 解决高层建筑重大火患
缓解消防设施维修金不足难题
【字体:    】 新法制报  2018-01-25 09:29:11  来源:中国江西网-新法制报  编辑:舒晓露  作者:彭博

    高层建筑尤其是住宅小区消防设施一旦出现损坏,小区物业单位无力承担维护保养费用,无专项经费已经成为全国性普遍问题。

    近日,青云谱区明珠广场北京瑞赢酒店物业管理有限公司南昌分公司在青云谱区公安消防大队认定消防设施出现系统瘫痪和设施损坏前提下,经房管部门同意启动1214690.84元住宅专项维修资金维修、改造消防系统设施和电梯设备。目前,该重大火灾隐患预计2018年1月底前全部整改到位。

    目前,国贸大厦等多个高层物业服务企业已相继借鉴明珠广场的做法,积极向政府部门申请维修基金,解决消防设施维修资金不足问题。

    南昌市在江西省率先探索重大火患用住房专项维修基金整改模式,此举为缓解当前消防设施维修资金使用难题找出了一条新出路。

    ◎文/图 戴昌仁 记者彭博

物业公司向消防部门展示新更换的消防器材

    消防设施故障 大厦被挂牌督办

    近年来,随着南昌市经济建设的发展,城市规模的不断扩大,城市人口的逐步增加,越来越多高层建筑投入使用。高层建筑为市民们提供了生活便利,缓解了城市人口居住压力,但长期缺乏维护的消防设施却成为了消防隐患,为消防部队的灭火救援工作带来极大困难。

    2017年3月,南昌市青云谱区公安消防大队在辖区内开展了高层建筑火灾隐患专项整治行动。当大队防火监督干部来到了位于解放西路49号的明珠广场发现了触目惊心的景象。

    明珠广场系南昌铁路天集房地产开发公司开发,坐落在南昌市解放西路,占地面积24199.8平方米,总建筑面积约121198平方米,其中1栋写字楼、3栋公寓办公楼为高层建筑,总户数为1546户。

    “简直不敢想象,一个这么大的写字楼居然消防设施瘫痪了。”南昌市青云谱区公安消防大队防火参谋陈瑀介绍道。自高层建筑专项整治工作开展以来,该单位一直存在消防控制主机故障、多处手动报警器和烟感及室内消火栓损坏,存在管理不完善等隐患问题,但却没有得到有效整改。

    “这里的消防主机还是十多年前的设备,主机基本瘫痪故障,每层里的手动报警器形同虚设,室内消防栓锈迹斑斑根本流不出一滴水来。而每天巨大的人流量,更加剧了隐患发生的几率。”陈瑀说。

    南昌市青云谱区公安消防大队随即将情况向社区、街道管理办事处层层反映,并将明珠广场纳入重大火灾隐患单位,大队、街办、社区下发了责令改正通知书,要求限期内整改到位,并提请南昌市青云谱区政府将明珠广场列入重大火灾隐患单位予以挂牌督办。

    “政府将我们纳入重大火灾隐患,我们也很无奈。”北京瑞赢酒店物业管理有限公司南昌分公司总经理孙鹏程告诉记者。自明珠广场2010年交付使用以来,已经不同程度存在消防设施设备老化和损坏问题,他们做过预算,大概要100多万元,公司拿不出这笔钱,如果要出这个钱,他们只能走人了。所以导致火灾隐患整改推进艰难,消防系统始终处于报修状态。

    全程跟踪指导火灾隐患整改

    南昌市青云谱区公安消防大队副大队长余文告诉记者,明珠广场被列为火灾隐患单位后,他多次来到该广场和物业沟通,并听取了大部分业主的意见。

    “业主都很担心安全隐患,希望我们采取强硬手段。”余文说,部分业主听到明珠广场被列为火灾隐患单位,第一反应就是要找物业麻烦,但他了解到物业公司确实拿不出这笔钱。

    针对这一情况,为及时、快速、便捷地筹集整改资金,南昌 市青云谱区公安消防大队党委经过集体议案,决定参照《南昌市消防条例》规定,积极借鉴外省经验做法,多次上门指导明珠广场的火灾隐患整改工作,并向业主、单位提出了启用住宅专项维修资金维修、更换消防设施的建议和办法。

    南昌市青云谱区公安消防大队参谋陈瑀介绍说,对于住宅区和其他共用建筑消防设施保修期满后的维修、更新和改造费用,《住宅专项维修资金管理办法》明确规定,住宅专项维修资金适用的范围包括消防设施。

    随后,大队充分研究相关政策法规,积极上门与区政府、区房管局进行汇报沟通,详细解析政策及辖区重大火灾隐患状况,征得区政府和房管部门的同意,为辖区重大火灾隐患建筑紧急启用大修基金维修获得政府支持和政策依据。

    但是,根据《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》要使用物业专项维修资金必须由占建筑物总面积2/3以上的业主同意后才能使用。

    “住宅专项维修资金也就是住房大修基金,刚开始部分业主认为物业动了大家的‘蛋糕’,很不理解。”北京瑞赢酒店物业管理有限公司南昌分公司总经理孙鹏程告诉记者,大家不明白住房专项维修基金是干什么的,只是知道自己购房时交了不少。为此,消防部门和物业公司多次向业主宣传高层建筑火灾隐患的危害,以及维修基金使用并不会影响业主利益。

    孙鹏程介绍称,住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,不得挪作他用。每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。这些都是大家共同维护小区正常运转和安全的经费。

    2017年11月,北京瑞赢酒店物业管理有限公司南昌分公司经南昌市青云谱区公安消防大队认定、社区居委会及业主委员会、1541户用户同意,已成功向区房管部门申请到房屋专项维修资金1214690.84元对消防系统和电梯设备进行改造。

    整治过程中,南昌市青云谱区公安消防大队分别与区房管局、物业公司、街道办、消防公司等部门单位召开协调会,反复研究国家政策和大修基金启用程序,并在整改过程中指定参谋全程跟踪,深入整改现场,对整改方案、整改措施指导服务,对消防设施安装、建筑结构变动等整治工作进行技术指导,提出合理化、建设性意见和建议。目前,该重大火灾隐患预计于2018年1月底前全部整改到位。

    火患单位重塑消防安全“金钟罩”

    1月15日,记者跟随南昌市青云谱区公安消防大队参谋陈瑀再次来到明珠广场,一进大门就看见物业告业主的通知书,上面介绍了维修基金的使用情况,和消防设施的施工进度。

    记者来到该广场的中控室,这里已经安装了最新的火灾自动报警控制系统。一名工程师正在教授物业人员使用该套系统。

    北京瑞赢酒店物业管理有限公司南昌分公司总经理孙鹏程告诉记者,之前的系统完全跟不上节奏了,一些配件还是10多年前的二极管结构,如今换了新机他们心里也踏实了。

    在楼道内,记者看到了崭新的应急照明灯,上面还有安装的日期和标号。

    业主黄女士告诉记者,之前这些灯还不是LED灯,是那种老式灯泡,晚上一闪一闪怪吓人。现在得知物业更换消防设施他们觉得安全有了保障。

    在现场,陈瑀还检查了手动报警器和烟雾探测器,发现这些设备全部都是按照现行标准安装的。室内消防栓,陈瑀还连接了水带水枪,看到水压充足才关紧了阀门。

    推广隐患整改典型经验做法

    “青云谱区是南昌的老城区,但是高层建筑不少,辖区很多高层建筑有着共同特点,消防设施老旧瘫痪。”南昌市青云谱区公安消防大队副大队长余文说,要解决这个问题,就需要大量经费,而这也是困扰业主和物业公司的难题。

    紧急使用大修基金模式,启动高层建筑重大火灾隐患整治,进程顺利,效果明显。

    据统计,南昌市青云谱区高层住宅小区共有45个,建筑面积为2374765平方米,地下车库54个,地下建筑面积522418平米。其中高度在50米以上的68栋、90米以上的11栋,最高楼层为99.67米。辖区内的高层建筑很多上了“年纪”,而物业管理公司基本没有续签消防设施的维护保养合同,多数消防设施没有保养,长期存在故障。一些消防隐患长期存在却因缺乏资金而得不到整改。

    “高层火灾的惨剧让我们深刻反思事故教训。”南昌市青云谱区公安消防大队副队长余文告诉记者,大队成立高层建筑专项治理工作小组,对全区的老旧高层、多层建筑进行详细摸排,按照是否有严重火灾隐患、是否有物业管理公司、是否有大修基金、是否有产权单位等进行分门别类,逐一建立台账。

    余文说,大队在高层专项治理行动中,发现了一大批需要整改的火灾隐患,并对万科益达物业、博泰魏玛峰尙等进行了罚款处罚。大队同时将有大修基金、火灾隐患严重的国贸大厦等多个高层物业服务公司作为先期整治对象。

    据了解,该大队将明珠广场的案例作为重大火灾隐患整改的典型经验做法推广。目前,国贸大厦等多个高层物业服务企业已相继借鉴明珠广场的做法,积极向政府部门申请维修基金,解决消防设施维修资金不足问题。

    面对缺乏资金难整改的普遍现象,南昌市青云谱区公安消防大队已经向区政府报告,希望政府主动介入,方便使用维修基金,让更多小区尽快整改,甩掉火患帽子,还市民一个安全环境。

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