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“公益律师”进社区上物业普法课
本报携手南昌市东湖区开展系列法治宣传活动受欢迎
【字体:    】 新法制报  2019-07-15 09:35:33  来源:中国江西网-新法制报  编辑:舒晓露  作者:淦丹丹

“公益律师”以座谈的形式开设物业普法讲座

    7月11日9时30分,由新法制报社联合省律师协会主办的第556期“公益律师进社区”活动,携手南昌市东湖区开展了“献礼七十华诞 唱响法治东湖”系列法治宣传活动。

    “公益律师”当天以座谈的形式针对社区、居民和物业公司的法律需求开设物业普法讲座,通过案例分享的方式为大家普及物业相关法律知识,并为社区居民提供法律咨询服务。

    ◎文/图 首席记者淦丹丹

    发放法律知识读本 开设物业普法讲座

    活动一开始,“公益律师”联合南昌市东湖区司法局、东湖区普法办、彭家桥街道在七里街社区的休闲场所为社区居民开展了法治宣传活动。

    活动现场,“公益律师”携手东湖区向广大社区居民免费发放了《法治润洪城》以案释法读本、《公证法》等法治宣传资料300余份。

    随后,“公益律师”以座谈的形式针对社区法律需求开设物业普法讲座,通过案例分享的方式,分别从物业费收取标准、物业常见纠纷、业主委员会成立流程等方面为社区工作人员、社区居民和物业公司工作人员普法授课,帮助物业公司和社区群众解决矛盾纠纷,引导物业和业主双方合理表达诉求、共建美好家园。

    物业公司无权处分公共区域广告收益

    江西宏正律师事务所郑勇刚律师说,随着人们维权意识的逐渐增强,如今,越来越多物业服务合同的当事人选择将物业服务纠纷诉诸法院,物业服务合同纠纷案件已俨然成为各地法院审判工作中的新热点。为了让社区居民和物业公司工作人员对于这类诉讼有一个全面的了解,他从物业服务合同的性质及归责原则、物业服务合同纠纷案件的举证责任等问题,通过案例分析的方式,为大家一一剖析。

    物业公司是否有权处分小区公共区域广告收益?北京德恒(南昌)律师事务所闵松律师通过一起业主成功讨回广告费的案例,为大家剖析其中的法律关系。他指出,业主通过与物业公司签订物业服务合同,委托物业公司对小区的共有区域进行管理,双方形成的是委托服务法律关系,业主支付相应的物管费,物业公司代业主进行管理,但全体业主对公共区域的经营收益权属并不当然转移给物业公司。因此,一般情况下,物业公司无权处分小区公共区域广告收益。

    “案例中由于某物业公司未经同意擅自处分属于全体业主共有的广告费用的行为没有法律及合同依据,故业主委员会可以不当得利要求物业公司返还其收取的广告收益。”结合案例分析,闵松律师建议,在物业服务合同没有约定且也没有用于补充专项维修资金的情形下,如物业公司擅自处分小区公共区域广告收益,侵害了小区业主的合法权益,可由业主委员会代表业主通过法律途径向物业公司主张权利。

    开发商指定的物业公司如何更换?

    小区物业是开发商指定的,合同尚未到期,能否更换物业?怎样从合法程序更换物业?

    江西豫章律师事务所张楚昕律师就此问题作出解答:根据《物业管理条例》第26条规定:前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。由此可见,法律已经赋予业主们提前终止前期物业合同的权利。至于如何更换物业公司,首先,筹建业主大会,并选举业主委员会,再由业主委员会提出解除现有物业服务合同的决定,最后,选聘新的物业公司。新的物业公司中标后,业委会应将新的合同内容、范围、标准以及价格向全体业主公示。需要注意的是,物业公司的更换一定要有法律的支撑以及街道办事处的协助。

    业主要提高依法维权意识

    “涉物业纠纷成为影响城市基层社会秩序与居民获得感的重要因素,如何真正从源头上预防和化解该类矛盾,维护居民生活安宁与社区和谐稳定,业主、物业公司和相关部门应该共同努力。”在座谈中,江西豫章律师事务所张楚昕律师通过几例物业纠纷的化解为大家剖析了目前物业矛盾的几个主要问题,并建议物业公司切实提高服务质量,同时要成立业主委员会提高自治能力以及依法维权意识等。

    “业主委员会,是由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。”为了提高社区居民的依法维权意识,江西添翼律师事务所杨建律师重点为大家介绍了业主委员会成立流程。并强调,业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召开业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。

    在座谈过程中,“公益律师”还从法律专业角度解答了社区居民提出的关于噪声扰民、电梯维修、高空抛物监管等法律问题,引导业主理性维权。

    小区外墙脱落伤人谁担责

    咨询实录

    问:有些小区外墙年久失修导致脱落,砸伤人和物,这样的法律责任该由谁来承担?

    北京德恒(南昌)律师事务所李文婧律师:小区外墙脱落的责任主要涉及三方主体:保修期内由建设单位负责。房屋一般保修期限为5年,在保修期内的,维修费用或因房屋建筑工程质量缺陷造成的损害可向建设单位提出赔偿。保修期后由业主自行负责,整栋楼的业主是外墙脱落致损的责任人。若已过保修期,业主不能证明自己对外墙脱落没有过错的,全体业主就应当共同承担赔偿责任。但如果能够证明物业管理公司没有履行物业合同中规定的相关管理与修缮义务,业主承担赔偿责任后,可以向物业管理公司追偿。

    业主家被盗物业是否有责任

    问:业主财产被窃,物业、开发商是否承担赔偿责任?

    江西豫章律师事务所张楚昕律师:业主财产被窃,若物业服务企业未能尽到善良管理人的防范义务,其应负赔偿责任;若开发商未能履行其对小区安全装备的承诺,亦应承担相应责任。窃贼系直接侵害人,对业主财产被盗所致的损失承担赔偿责任,物业服务企业、开发商承担的责任应当与其过错程度相适应。

    根据《物业管理条例》第2条规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。如果双方未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定,且物业服务企业亦无过错的,则物业服务企业不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。

    车被划伤能否要求物业赔偿

    问:我车子停放在物业公司指定的区域,被人无故划伤,能否据此要求小区物业公司赔偿?

    江西宏正律师事务所郑勇刚律师:若物业公司对业主停放的车辆收取了保管费、泊位费等费用,就与业主形成有偿保管合同关系,如发生车辆毁损、丢失的,物业公司应当承担损害赔偿责任;若物业公司对停放的车辆没有收取费用,但采取管理措施的,则物业公司与业主之间形成无偿保管合同关系,如发生车辆毁损、丢失,物业公司只有在存在过错或重大过失或未尽到安全保障义务的情况下,才必须承担损害赔偿责任。

    房屋漏水可否拒交物业费

    问:肖某2013年购买了一套房屋,入住后发现房屋外墙逢雨天就会渗水进房间,肖某要求物业协助维修,物业说是开发商的责任,肖某就一直拒交物业费,现在物业公司已经起诉肖某,请问法院会如何判决?

    江西宏正律师事务所郑勇刚律师:一般情况下,法院会支持物业公司的诉请。物业管理合同与房屋买卖合同是两种不同法律关系,房屋质量问题的抗辩不能对抗物业费缴纳的诉请。肖某房屋漏水应通过与开发商协商或诉讼的手段予以维权,物业公司若按照合同约定提供了相应服务,肖某就应该按约定支付物业费。

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