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“公益律师”开讲“物业那些事”
本报联合南昌市东湖区司法局开展共建“法睦邻”社区法治宣传活动
【字体:    】 新法制报  2021-11-19 12:09:15  来源:大江网-新法制报  编辑:王世强  作者:吴强

  为促进家庭、邻里和睦,努力推动基层社会和谐稳定,11月17日,新法制报社与省律师协会联合举办第673期“公益律师进社区”活动,携手东湖区司法局机关支部走进“法睦邻”共建社区——豫章街道聆江社区,开展“携手共建法治睦邻”法治宣传活动。

  此次活动邀请了江西法报律师事务所“公益律师”团队,聚焦居民关心的物业服务问题,为大家上物业法治宣传课。授课过程中,居民们与律师互动不断,带着问题而来,满载收获而归。法治宣传课结束后,“公益律师”团队还为社区居民提供全方位的法律咨询服务,并向大家发放《普法“典”亮生活》读本。

法治宣传活动现场

  剖析常见物业纠纷

  “民法典的颁布实施,让物业服务企业与业主的责任、义务、权利等更加明晰,边界不再模糊。”授课中,江西法报律师事务所主任杨峻表示。

  就居民关心的物业矛盾纠纷等法律问题,杨峻从物业合同内容、物业服务人义务、业主义务、物业合同终止等方面进行了剖析。

  杨峻介绍,物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。“民法典第942条规定,物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分、维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”

  在物业服务信息公开方面,杨峻介绍:“民法典第943条明确,物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开,并向业主大会、业主委员会报告。”

  以案释法通俗易懂

  “物业公司服务质量不行,业主能否拒交物业费?”杨峻对一起物业服务领域的典型案例进行了解读,“某物业管理公司起诉业主苏某交纳物业费,苏某以该公司的服务质量没有达到物业合同约定的服务标准、物业服务存在重大瑕疵,如绿化缺失、路灯损毁严重、公示栏损坏等为由拒交。”

  “法院审理后查明,某物业管理公司接管小区之初,小区业委会曾委托某物业服务评估监理有限公司就涉案小区状况进行评估,评估报告结论为:小区交付使用至今已近15年,由于日常维护保养不当,项目共用部位破损情况较为普遍,共用设施设备组件均已出现不同程度的老化、失效,经年损耗现象尤为突出及明显。据此,法院认为,根据此前的评估报告可知,新物业管理公司入驻小区后一直在积极履行维护和整改义务,但维护和整改需要时间,这个过程需要物业与业主相互配合和理解。对于苏某所主张的理由,法院不予支持。”杨峻介绍,“民法典第944条规定,业主应该按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

  “拒交物业费违法,但对不作为的物业公司,可以依法解聘。”杨峻表示,“民法典第946条规定,业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。”

  专业解答收获肯定

  “小区保安有收取保管快递的义务吗?”课堂上,一居民提问。对此,杨峻表示:“目前没有相关法律规定小区门卫或者单位门卫有代收快递包裹的义务,签收快递包裹是收件人自己的事情,与他人无关,除非小区物业管理协议上有该项服务。”

  “如果小区物业管理协议上没有该项服务,或者无偿提供该项服务,那么就要格外注意。”杨峻表示,物业与收件人形成无偿委托合同后,当快递丢失或受损时,那就需要收件人提供足够证据证明物业存在故意或重大过失。

  法治宣传课结束后,居民们意犹未尽,纷纷提问。对此,“公益律师”团队分别从专业角度一一解答,引导大家理性维权,并向社区居民发放《普法“典”亮生活》读本。

  活动当日,江西省司法厅还组织平安志愿者服务队走进聆江社区,开展“平安志愿者服务”活动。其间,志愿者们与群众深入交流,就大家关心的问题进行解答,并向大家赠送普法宣传册。

  当天,新法制报社党支部、东湖区司法局机关支部和豫章街道聆江社区工作人员一起走访慰问社区困难户,为他们送上米油奶等慰问品,聆听他们的倾诉和需求,并嘱咐他们如果遇到困难记得及时沟通联系。

  对物业不满意可否要求更换

  问:小区业主是否可以要求物业公司公布历年来全部房屋维修资金的筹集及使用账目明细、共有部分的使用和收益账目明细(包括小区地下停车收益、小区附属房屋的出租收益、小区公共场所的广告及经营性活动而获取的收益明细),张贴公示期不少于30天?江西法报律师事务所律师涂智勇:可以。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定,业主请求公布建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况,共有部分的使用和收益情况以及建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的使用情况,人民法院应予支持。业主要求物业公司在小区公共区域内张贴公布小区历年全部维修资金的筹集及使用账目明细、共有部分的使用和收益账目明细,于法有据。

  问:业主对物业服务不满意,能否要求更换物业公司?

  江西法报律师事务所律师龚云蛟:根据民法典第946条规定,业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

  物业未履行义务应否担责

  问:物业公司保洁人员未及时清扫小区,致业主摔成骨折,物业公司应否承担赔偿责任?

  江西法报律师事务所律师杨峻:判定物业公司是否应当承担赔偿责任的核心在于物业公司在提供服务时是否按照物业公司与业主签订的物业服务合同来提供相应的服务。一般来讲,维护物业区域内的环境卫生是物业服务合同的一项基本内容,物业服务企业必须履行保洁义务,为业主提供一个安全、舒适的小区环境,若在合同履行过程中存在不当行为,就要承担相应的法律责任。《物业管理条例》第三十六条第二款规定,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  物业不作为能拒交物业费吗

  问:业主房子在五年保质期内存在漏水情况,物业公司一直不予解决,业主是否可以不交物业费?

  江西法报律师事务所律师杨峻:不可以。业主与物业公司双方自愿签订《物业管理服务协议》具有合同性质,且内容不违反法律和行政法规的强制性规定,合同合法有效,双方应按约定履行各自义务。物业公司按约定履行物业服务之后,业主应当按照合同约定按时足额缴纳物业费。物业公司不是房屋漏水的责任主体,不能构成其抗拒缴纳物业费的抗辩理由。

  ◎文/记者吴强 图/成小龙

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