萍乡一开发商因逾期交房，引发大批业主向其主张逾期交房违约金，其中部分业主将开发商与物业公司混为一谈，从而不愿缴纳物业费，导致开发商、物业公司与业主三方矛盾交织。近日，萍乡市安源区人民法院创新“以抵代付”调解模式，依托“法之道”诉调对接服务站，“一揽子”化解116起逾期交房纠纷、物业纠纷。

　　◎文/新法治报·赣法云 陶覃婧 罗娅丽 记者王白如

调解纠纷(图/受访单位提供)

　　萍乡某置业公司为萍乡一楼盘的开发商，出现了逾期交房的问题，且因资金紧张，无法在短时间内向大量业主赔付逾期交房违约金。部分业主在此情形下，不愿缴纳物业费。物业公司又因小区业主不缴纳物业费，出现经营困难，小区业主则因物业服务质量下降以及逾期交房问题更不愿意缴纳物业费，由此引发恶性循环。

　　2024年中下旬，部分业主向安源区人民法院起诉主张逾期交房违约金，物业公司又批量起诉业主主张物业费，导致个案发展为群体性纠纷。此类纠纷若处理不当，极易导致业主权益受损、物业费收取困难、开发商资金链断裂等诸多问题，不仅严重损害购房者权益，也将冲击房地产市场秩序与社会和谐稳定。

　　案件进入安源区人民法院后，承办法官在阅卷时敏锐洞察到逾期交房违约金争议与后续物业费缴纳问题存在高度关联性，创新提出“以抵代付”的核心调解思路。承办法官多次组织开发商、物业公司与业主协商，将开发商应支付的逾期交房违约金直接转化为折抵业主欠付的物业费，将两个独立的纠纷链条一次性切断，从根源上减少后续诉讼。

　　在承办法官的引导下，萍乡某置业公司与物业公司签订违约金抵扣物业费支付协议，由开发商直接向物业公司分期付款。在此模式下，业主的违约金债权得以快速、低成本实现，避免了执行难题，开发商以履行原有合同义务的方式化解了债务压力，物业公司也减轻了向业主催缴物业费的诉累，小区物业服务质量得以保障。调解方案充分兼顾了三方核心利益，促使当事人从对立走向合作，为纠纷化解奠定坚实基础。

　　在此情况下，安源区人民法院将这一系列案件委派至“法之道”诉调对接服务站先行调解，由法院对调解协议内容进行合法性审查，并制作调解文书标准化样本，指导人民调解员批量化解纠纷。最后，根据当事人申请，法院对调解协议进行司法确认，并出具调解文书，赋予调解协议法律强制执行力，确保“抵偿”方案的可执行性与稳定性，消除各方后顾之忧。

　　“受房地产行业下行影响，逾期交房纠纷时有发生，同时引发物业纠纷。”该案承办法官介绍，安源区人民法院通过精准识别纠纷关联性，创新采用“以抵代付+分期付款”方案，将三方对立利益转化为合作共赢格局，并依托“法之道”诉调对接服务站这一多元解纷平台，高效实质化解群体性纠纷，既为房地产开发企业缓解资金压力，又保障物业公司正常经营秩序和小区人居环境，为化解同类群体性纠纷提供了可复制、可推广的方案。